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物业一般是指已建成并投入使用的各类房屋和其与之相配套的设施、设备及场地。物业管理（propertymanagement）一词根据2003年6月8日颁布的《物业管理条例》对其表述为：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
一、高校物业管理的特点：
高校物业管理的服务的对象是广大学生和教师，是为了发挥高校物业的最大使用功能，实现物业的最大价值，为师生创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。其除了具有服务性、专业性、规范性外，还具有一般社会物业服务企业所不具备的功能，即育人功能、政治功能：
1.育人功能：高校物业管理是高校管理的重要组成部分，肩负着“管理育人、服务育人”的责任和义务，其各项工作的出发点和落脚点必须以教学为中心，为教学、教育、科研服务；一个干净优美的校园环境，有助于培养大学生良好的思想品德，使之形成乐观向上、积极进取的心理素质；物业人员的文明服务有助于培养大学生朴素的世界观，能引起他们对劳动者的尊重和对劳动的热爱。
2.政治功能：高校物业管理主要是以为师生创建和保持一个良好的教育、教学环境为目标，并协助提升大学生的思想品德，维护校园稳定，是校园安全稳定治理手段之一，是高校对外形象的重要组成部分。因此高校物业管理存在公益性要求，同时也存在社会效益的要求，因此高校物业管理模式不能完全按照市场化运作。
二、高校物业管理现状及存在的问题：
从调研的情况看，现在大部分的高校在后勤社会化改革中采用共管式管理模式，也就是常说的“甲乙方”模式，其中甲方为高校后勤的管理部门，负责监督、协调；乙方为具有企业法人资质的后勤实体，但在具体的实践中后勤实体并非真正意义上的乙方，其领导层由高校聘任，绝大部分资产由高校出资，还有不少工作人员是高校在职在编人员，实质上乙方就是高校的一个二级部门，由于高校物业的特殊性，在改革发展中有许多不足之处，很大程度上制约了高校的发展。其存在的主要问题有以下几个方面：
1.思想观念转变不到位。高校自扩招以来发展迅速，使得高校物业管理面临许多新的问题，旧的物业管理理念和员工旧的观念影响着高校物业发展。一方面高校物业管理人员年龄结构老化、管理理念陈旧，没有建立建立现代物业服务关系的概念，在日常工作中往往还是以行政命令为主导，追求社会效益重于经济效益，市场经营意识淡薄。另一方面高校物业管理服务人员大多来自高校后勤部门，受“大锅饭”“铁饭碗”等旧观念影响，在思想认识上没有紧迫感、危机感，服务意识不强，工作效率低下，服务质量得不到保证。
2.缺乏专业技能人才。高校物业管理包括水电等设施设备的维修保养、校园绿化养护、校园环境保洁等，这些工作都要求从业人员具备一定的专业技术知识。但高校属于事业单位，管理经费紧张，使得高校物业管理费用和人员经费一压再压，使得物业服务的专业技术人员和高级管理人员十分缺乏，为节省开支，只能大量招聘文化水平低、专业技能差的外来劳务人员，导致服务手段、服务技术落后，严重制约了高校物业管理向高水平服务的发展。
3.经营模式不够完善，经费投入不足。高校不仅是“传道、授业、解惑”的场所，更是开展思想文化交流、开展各项文体活动的重要场所，这就要求物业管理部门创建高品质的校园环境，提供优质服务，但大部分高校的物业经费来源于高校的行政拨款，自身的盈利能力不强，所得款项只能维持校园物业的基本运作，且物业管理模式单一，离达到高品质的物业服务要求还有较大的距离。
三、高校物业管理的改进对策
1.转变思想观念，增强服务意识。随着高校后勤改革的不断完善和推进，后勤工作人员应破除“大锅饭”“铁饭碗”的思想，树立优质服务理念，变“被动”为“主动”，以广大师生的需求为本，提供优质服务作为各项工作的出发点和落脚点。
2.加强制度建设，规范高校物业管理。制定较为完备、适用的制度，需以国家的法律法规及政府有关部门颁布的政策文件为依据，结合高校物业自身的实际情况，借鉴其他优秀物业管理的成功经验。制度建设是高校物业管理走向规范化、科学化和法制化的必要前提，是开展日常工作的准绳和依据，将有利于物业管理工作的健康发展。
3.构建具有专业技能的物业管理服务队伍。高素质的技能人才是实现现代化物业管理的前提条件，高校物业员工素质的好坏，专业技能的高低将直接关系物业的服务质量，因此人的因素是提高服务质量至关重要的因素。一方面要引进高素质的专业人才，同时也要对现有的工作人员进行专业培训和职业再教育，鼓励员工学习和提高，通过专业培训、同行交流等形式，不断提高员工的综合素质。
4.转变经营模式，拓宽经费来源。经费保障是高校物业管理工作顺利开展的基础，高校物业管理的经费不能只依靠行政拨款，在确保学校各项物业服务的情况下，通过扩大规模，降低成本，以主业为本，多种经营，积极开拓校外市场，拓宽经费来源，只有在经费有了保障，才能在根本上促进高校物业管理的改革和发展。
总之，高校物业管理处于高校这个特定的环境，要强化“服务育人”的管理理念，努力实现物业服务与高校育人环境的有机统一，用良好的服务提升高校物业管理的内涵，营造有文化特色的高校物业管理氛围。
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